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对破产清算案件中人民法院依职权解除不动产抵押登记的探析
受到经济形势和宏观政策调控的影响，越来越多的房地产企业申请进入清算和重整程序。海润天睿作为管理人参与的一起信阳房地产企业的破产清算案件中，就存在金融机构抵押权与购房人的“物权期待权”、工程款优先权等各类优先权的受偿顺位及冲突解决的问题。这一情况使得开发商进入破产程序后，各方利益主体的矛盾冲突异常激烈，管理人也同时面临优先权顺位、债权审核和购房人维稳等多重压力。通过检索相关法律法规、司法解释、纪要以及司法审判案例后发现此类情况并不在少数，甚至在浙江和广东等地法院已经就房地产企业破产案件中的相关问题形成了一系列的指导性文件，但由于个案的情况不尽相同、各地的操作指引只能用于参考并不能直接作为办理案件的法律依据，故特就从本案中引出的相关问题做一梳理，与各位探讨交流。
首先，关于担保物能否由管理人处置，法律已有明确规定。根据现行《企业破产法》第30条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序前债务人取得的财产，为债务人财产”，最高人民法院在关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第3条中明确规定：“债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。”因此，担保物仍属于破产财产，由管理人接管并由管理人按照破产财产变价方案统一处置。
其次，当银行抵押权与建设工程优先权、购房消费者权利并存，在确定何者优先时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》法释【2002】16号）第1条、第2条有明文规定：工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付全部或者大部分购房款的“消费者”。由此可见，抵押权优先性劣后于消费者权利和工程价款优先权。但实务中存在一些情况，例如房地产企业为了融资将在建工程先抵押给金融机构，然后再出卖给购房人，金融机构不同意办理解押，致使破产工作无法推进。以我们作为管理人办理的信阳豫霆房地产开发有限公司等六公司实质合并破产清算案为例，目前就存在以下问题：
（1）在建工程抵押权问题。信阳豫霆房地产开发有限公司（下称豫霆公司）将其名下金上海湾一期项目在建工程抵押给金融机构，后又将房屋出卖给购房人，且购房人已经交付了超50%的购房款，属于消费型购房人，享有物权期待权。剩余部分尾款由于银行抵押权的问题无法办理房屋按揭贷款，尚未支付，上述房屋还存在建设工程优先受偿权。经管理人和银行沟通之后，银行基于其清偿率考虑，仍然不愿意解除抵押，如果银行不解除抵押，消费者的购房款缴纳存在一定的困难，破产工作难以推进。对于此种情况，管理人面临如何打破这种死循环的难题。
（2）土地使用权抵押问题。豫霆公司为了融资将其名下国有土地使用权证抵押给银行。通常情况下，债务人须先清偿银行借款，然后银行对土地解除抵押，但是，就目前情况而言，由于存在土地抵押，房屋无法办理预售许可证，破产财产无法变现，银行的抵押权也无法实现，因此，要想实现抵押权，同样必须先解除抵押登记。
管理人同承办法官与抵押权人经过多次协调后，仍无法与抵押权人达成一致，抵押权人不愿意配合解除房产和土地抵押登记，为了实现破产财产价值的最大化，推进破产案件顺利进行，管理人认为人民法院可依职权解除抵押登记，理由如下：
（1）司法实务中，在抵押物处置变现过程中，对抵押登记的注销，其实质仅是抵押登记环节的解除，而非抵押合同的解除，更非对抵押效力的否定。抵押登记是否延续已不是判断抵押权合法性的依据，注销他项权利证书并不影响法院依法审查其是否具备优先权。金融债权人的抵押权和优先受偿权经债权人会议核查确认后，有法院出具的债权裁定书作为法律依据，其可以凭裁定书要求管理人优先分配对抵押物变现款项。
（2）破产程序中债权受偿的顺序存在两个特点：一是破产案件的成立是因企业资不抵债或不能清偿到期债务，所以才通过破产程序对企业实施破产清算并处置变现后还债，这种先变现后还债的特点决定了破产案件的债权受偿须在企业资产处置后，即先处置后受偿；二是根据《破产法》第132条的规定，限定了抵押权人优先受偿权需在该条规定的债权额分配实现后行使，即特殊劳动债权受偿在先，抵押权的优先受偿在后。以上两种顺序特点，都不允许抵押权人怠于行使对抵押登记的撤销而影响破产企业资产变现，然而，司法实务中抵押权人债务未受清偿不会主动解除抵押与其不行使撤销抵押登记反过来又影响资产变现不能清偿债务的矛盾并不好调和，若任由矛盾存在，处置变现就会卡壳，整个破产案件审理进程就会停滞，这种因一方当事人对自身利益得失考量而导致整个破产程序停滞的情形不符合破产法的立法原意。因而人民法院亦应积极发挥司法职权，解除抵押登记，从而排除梗阻，顺利推进破产进程。
（3）抵押权人并非抵押物上的唯一优先权人，破产清算不能保障抵押权人对抵押物享有唯一的优先受偿权。房地产企业在清算或重整程序中涉及建设工程承包方、购房人、抵押权人等多方主体，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者购买商品房并已交付全部或大部分款项的，工程价款优先受偿权行使的范围不包括以上购房人购房的房产。因此，即便抵押权人不同意注销抵押登记，清算中担保物的处置价款依然按照购房人取回权、工程价款优先受偿权和抵押权的顺位进行清偿。并且房地产企业破产的案件中，涉及安置户、购房人、承包方、实际施工人等多方利益主体，稍有不慎将会激发大规模的群体性事件。
综上所述，抵押权的解除是从便于处置债务人财产的角度出发，为保障全体债权人的权益而“限制”抵押权人权益，解除抵押权具有共益性质，足以对抗抵押债权人的抗辩，破产受理法院应当支持。同时，人民法院在依职权解除抵押时应充分考虑对抵押权的司法保护，譬如资产处置变现后可对抵押债权额予以提存，待《破产法》第132条规定的对抵押权人优先受偿权的限定条件消失后，由抵押权人对特定财产行使优先受偿权。
