行稳致远，以稳步前行为发展战略
跬步千里，以匠心传承铸品质服务
扩容消费基础设施，REITs实现从试点到常态化
文章导读
2020年4月24日，《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》发布。本文以基础设施公募REITs政策落地及市场情况为背景，针对性提出健全基础设施REITs产品体系、扩大REITs管理人范围、扩大REITs试点区域和资产范围措施，具有一定的借鉴和参考意义。
文章关键词：基础设施公募REITs、基础设施、不动产私募投资
一、基础设施公募REITs政策落地及市场情况
2020年4月24日，《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发[2020]40号，以下简称“证监发[2020]40号文”）的发布，标志着中国的基础设施公募REITs正式登上了历史的舞台。
从“证监发[2020]40号文”发布至2021年4月底前，国家发改委、证监会、中国证券业协会、深/沪交易所、中国证券登记结算有限责任公司及中国基金业协会为基础设施公募REITs的落地，持续发布了相应的配套规则，为中国首批公募REITs项目的落地提供了直接的法律法规基础和依据。
2021年6月21日，中国首批9单（包括产权类的产业园3单、仓储物流2单以及特许经营权类的项目4单）基础设施公募REITs分别在深/沪交易所挂牌上市，中国基础设施公募REITs的成型产品正式诞生。
截至2023年3月31日，深/沪交易所成功发行基础设施REITs总计27单。其中，深交所9单，上交所18单。其中，深圳证券交易所挂牌上市的9单基础设施公募REITs的基本情况如下：
截至2023年3月31日，上海证券交易所挂牌上市的18单基础设施公募REITs基本情况如下：
备注：上述表格中各单REITs的发行规模数据来源于网络公开查阅，具体以项目实际发行募集情况为准。
从2020年4月“证监发[2020]40号文”正式推出到2022年3月末，不足两年的时间里面，已经有27单基础设施公募REITs在深/沪交易所成功挂牌上市，整体实现溢价发行，27单基础设施公募REITs的发行总规模已超900亿元。基础设施公募REITs的试点实践证实了中国基础设施公募REITs的强劲市场活力。
据标准普尔2020年10月发布的报告称，预计中国基础设施REITs市场未来5—10年可能扩大至2万亿—5万亿，未来中国基础设施REITs可能发展成为全球最大的REITs市场之一1。因此，中国基础设施公募REITs拥有巨大的市场存量。
综上，中国基础设施公募REITs市场活力和巨大潜力，为中国基础设施公募REITs的未来发展绘制了一副极富想象空间的“蓝图”！
二、多策并举，REITs助力存量资产盘活
（一）健全基础设施REITs产品体系之举
2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（中基协发[2023]4号），明确基金业协会在股权投资基金下设“不动产私募投资基金”的产品类型，同时明确：不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，并明确基础设施项目是指开发建设或运营目的供市政工程、公共生活服务、商业运营使用的不动产项目。并且，鼓励境外机构投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的发布为Pre-REITs量身打造了不动产投资基金，为未来中国基础设施公募REITs项目覆盖资产范围延伸至存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房领域提供了从Pre-REITs投资培育到基础设施公募REITs挂牌上市的一体化链条，进一步健全了REITs产品的体系。
（二）基础设施REITs的管理人范围扩大之举
依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》规定，资产证券化业务专项计划管理人仅限定为证券公司和基金管理公司子公司。
依据《证券投资基金法》规定，公开募集基金的基金管理人包括基金公司或者国务院证券监督管理机构按照规定核准的其他机构担任（备注：此处的其他机构主要指持有公募基金牌照的证券资管公司）。
2023年3月3日，中国证监会指导深/沪证券交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，明确了保险资产管理公司申请开展资产证券化（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）的制度机制安排。同日，深/沪交易所分别发布了《保险资产管理公司开展资产证券化业务相关要求（试行）》的通知，明确支持符合条件的保险资产管理机构开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务,并从公司治理及内部控制、部门设置、合规风控、流程体系、业务经验、会员资格等方面进行的规定。
因此，深/沪交易所《保险资产管理公司开展资产证券化业务相关要求（试行）》的发布，将中国基础设施公募REITs管理人从两类主体（基金公司、证券公司）扩大至三类主体（基金公司、证券公司及保险资产管理公司）。
（三）基础设施公募REITs的试点区域的扩大之举
2020年8月3日，国家发改委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号，以下简称“发改办投资[2020]586号文”）明确基础设施REITs的优先支持重点区域为位于《京津冀协同发展纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。
2021年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号，以下简称“发改投资[2021]958号文”），对基础设施REITs的支持区域要求为：全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重点战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案的基础设施项目。
综上，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》对基础设施公募REITs项目所在的区域进行了彻底的放开，项目所在区域不再成为申报基础设施公募REITs的一个限定性条件。
（四）基础设施公募REITs的资产范围进一步扩大之举
2020年8月3日，国家发改委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）首次明确基础设施REITs资产范围。
2021年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），对基础设施REITs的资产范围进行第一次扩容。
2023年3月1日，国家发展改革委《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资[2023]236号，以下简称“发改投资[2023]236号文”）对基础设施REITs的资产范围进行第二次扩容。
从“发改办投资[2020]586号文”到“发改投资[2021]958号文”，再到“发改投资[2023]236号文”，基础设施公募REITs的资产范围变化情况如下：
2023年3月24日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》与“发改投资[2023]236号文”遥相呼应，明确加快推进市场体系建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费市场的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡网点项目，保障民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资[2023]236号）和《关于进一步推进基础设施领域动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》的发布，首次将商业地产纳入基础设施公募REITs的范围。从两个政策文件的意图来看，商业地产纳入基础设施公募REITs的范围将大大拓展地方发行基础设施REITs底层资产中合规资产不足的问题，为海量具备现金流的商业地产提供发行REITs实现退出的新渠道。
在商业地产上市渠道受限，投资机构退出受阻的前提下，兼具现金流和合规性的商业地产可通过发行REITs上市，实现商业地产投资机构的退出，便于投资机构再利用REITs上市退出获得的投资回报再行投资新的商业地产项目，由此形成商业地产的一级投资，二级上市，然后上市退出后再投资的良性循环。
小结
综上，基础设施公募REITs从试点到常态化，将消费基础设施纳入到资产范围，将实体经济与金融资本有机结合，实现盘活存量资产、带动地方经济、助力中国高质量发展的中国REITs初衷。
注释：
1.《REITs：中国道路》第三章 中国基础设施REITs前瞻.
