返还购房款及利息、支付违约金及赔偿损失

在由于开发商单方违约而解除合同的商品房预售合同纠纷（“商品房案”）案件中，购房人通常会提的诉讼请求有：（1）返还购房款及其利息；（2）支付违约金，以及（3）赔偿由于违约造成的实际损失。其中违约金与赔偿损失之间通常不存在什么争议，本文不再赘述。就与购房款同时要求返还利息的请求与违约金而言，我们通过检索却发现在现有生效判决中，有些会同时得到支持（“违约金与利息并存”）[i] ，也有相当数量的判决以支持违约金为由驳回了利息请求（“违约金吸收利息”）[ii]，如在姜春明等商品房预售合同纠纷二审案中，二审法院就认为，“因姜春明要求泰禾公司承担赔偿责任的诉讼请求已得到支持，其损失已得到弥补，故对其主张利息的上诉请求，本院亦不予支持”。

同样在开发商单方违约的情形下，违约金与利息并存的判决与违约金吸收利息的判决显然存在着逻辑上不可调和的矛盾，属于同案不同判。对此，我们旗帜鲜明地认为违约金应与利息并存，违约金不能吸收利息，具体理由列明如下，以供探讨：

一、是《合同法》的明文规定

《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”（“九十七条”）。

根据通说，所谓恢复原状，指恢复到订约前的状态。恢复原状时，原物存在的，应当返还原物，原物不存在的，如果原物是种类物，可以用同一种类物返还。恢复原状还包括：1．返还财产所产生的孳息；2．支付一方在财产占有期间为维护该财产所花费的必要费用；3．因返还财产所支出的必要费用[iii]。

而在商品房案中，购房款是买受人基于买卖合同约定而支付给出卖人的，自然应当予以返还，利息随本金返还理由如下：从物权法理论对物的分类看，购房款本金应为原物，利息为孽息，原物为孽息所从出之物，孽息为由原物所生之物或收益，分为天然孽息和法定孽息。利息为依据法律直接规定所得的法定孽息。依据近现代各国民法，法定孽息按权利存续期间的日数而取得，权利存续一日，即取得一日之孽息，权利消灭，收取孽息之权利也随之消灭。因此，法定孽息随原物转移，在买卖合同解除后，出卖人返还购房款时，其已无权占有法定孽息，孽息自应随原物返还给所有权人。至于买受人为订立、履行合同所支出的其他费用，因非合同约定的事项，不属于恢复原状的内容，应作为实际损失看待。因此，《解释》规定的恢复原状，明确返还购房款本金及利息。[iv]因此，在商品房合同解除的情况下，返还原物的完整内容就包括返还购房款与返还其利息，只要权利一方提出，法院就没有理由不予支持。

对于《合同法》第九十七条后半段规定的理解不存在歧义，一个“并”字，非常清楚地说明：在解除合同的情况下，如果合同已经履行或部分履行的，其必然后果就是 “恢复原状、采取其他补救措施”与“赔偿损失”间就是先后且并存的关系，即当事人在要求恢复原状或采取其他补救措施的基础上还可以进一步要求赔偿损失，而不能以赔偿损失来排除恢复原状。这样的理解与《民法通则》第一百一十五条 “合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”的规定是一脉相承的。

关于违约金，《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，违约金实际上主要是损失赔偿功能，并兼具一些惩罚性（以保证合同履行），它可以在一定程度上高于实际损失，但不应低于实际损失。尽管违约金在某种程度上与赔偿损失存在包含与替代关系，但是违约金不能取替恢复原状。因为从请求权基础上来讲，恢复原状的请求权是基于物权的原物返还请求权，是基于一方由于合同解除而失去占有财产的法律依据而产生的财产返还义务，而违约金是基于合同的约定，在一方违约时产生的违约责任。返还原物与违约金是完全不同的两个请求，返还原物是第一位的，基础的，违约金是第二位的，派生的，绝不能不能以第二位的请求排除第一位的请求。

二、与最高法司法解释一致

从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）的第8条、第9条和第14条中我们可以看到，凡是出现“返还购房款”的地方，均跟着“及利息”三个字，尤其是第8条和第9条，“返还购房款及利息”明确与“赔偿损失”并列存在，因此，赔偿损失不应该也不会对返还购房款的利息产生冲突，同时也不应该覆盖、涵盖或者包含购房款利息。

三、符合九民纪要相关精神

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民纪要”）第34条关于价款返还明确规定，“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。”

根据逻辑法则，占有价款一方应当向另一方支付资金占用费，占有标的物一方应当向另一方支付使用费，在一方占有价款而另一方没有占有标的物的情况下，没有使用费可以与占用费相抵，占有价款一方向另一方支付利息就是顺理成章的了。

四、受到行业监管部门的支持和认可

北京市住房和城乡建设委员会和北京市工商行政管理局联合发布的《关于对<北京市商品房预售合同>、<北京市商品房现房买卖合同>示范文本修订的通知》[v]所提供的示范合同文本中关于卖方逾期交付，摘录如下： “2．逾期超过_____日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照_____%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的_____%向买受人支付违约金。”

很明显，行业惯例非常明确地支持买受人解除合同后，收回房价款及其利息，同时，在此基础上还可以获得出卖人支付的违约金。

五、与即将生效的民法典相一致

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因违约解除的，解除权人还可以请求违约方承担违约责任。违约责任可根据第五百八十四条规定请求违约方支付相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。违约责任也可以根据第五百八十五条规定，按当事人约定支付违约金，或者约定的计算方法确定损失赔偿额。

//综上所述， 因合同解除而恢复原状（在商品房案中为返还原物），则要求在一方占有另一方价款而未交付标的物的情况下，在返还价款的同时支付法定孳息，即利息。而违约金是当事人约定的违约方承担违约责任的一种方式，其与赔偿损失存在着相当的重合与关联（低于实际损失，可应受损方要求按实际损失调整；过分高于实际损失，可应违约方要求适当调整），但与恢复原状各自独立。以支付违约金为由驳回利息请求显然没有法律依据，也违反了基本逻辑法则，必须予以纠正。

因此，在商品房案中，如果因出卖人违约而解除合同，关于返还房款及利息、赔偿损失、支付违约金的正确处理顺序应该是：

1．判定支付返还房款及利息；

2．判定赔偿损失，赔偿金额需要根据实际损失情况确定；

3．判定支付违约金，约定的违约金低于造成的损失的，可根据当事人的请求予以增加，违约金过分高于造成的损失的，可根据当事人的请求予以适当减少；

4．违约金与赔偿损失同时请求的，以不过分高于造成的损失为限（目前为损失金额30%）。